IKN — Ibu Kota Nusantara (IKN) berada pada titik perkembangan penting dalam sejarah urbanisasi Indonesia. Di tengah percepatan pembangunan fisik yang massif, pandangan para pakar properti asing kini mulai menyoroti bahwa keberhasilan jangka panjang IKN sangat bergantung pada kualitas ekosistem yang hidup, terutama yang melibatkan lingkungan dan ekonomi secara berkelanjutan.
Pendapat ini disampaikan oleh Country Director Knight Frank Indonesia, Willson Kalip, dalam wawancara yang dikutip oleh Kompas.com. Menurutnya, IKN tidak bisa sekadar dijalankan sebagai proyek megah berbasis infrastruktur semata, tetapi harus dipandang sebagai sebuah city of life — kota yang menyediakan lingkungan sosial, ekonomi, dan ruang hidup yang berkelanjutan bagi penduduk dan pelaku usaha.
IKN: Dari Konsep Megaproyek ke Sebuah Kota Hidup
Pandangan Willson menekankan bahwa pembangunan IKN saat ini tidak boleh berhenti pada pencapaian struktur bangunan fisik atau fasilitas pemerintahan semata. Ia menjelaskan bahwa keberhasilan jangka panjang sebuah ibu kota baru, terutama yang direncanakan berskala internasional seperti IKN, akan sangat bergantung pada ekosistem ekonomi dan lingkungan yang hidup — suatu kondisi di mana tempat tinggal, tempat kerja, layanan publik, dan fasilitas sosial berjalan selaras dan berkelanjutan.
“Properti itu sederhana, ini tentang pergerakan. Properti adalah permintaan turunan,” kata Willson kepada Kompas. Pernyataan ini merujuk pada konsep derived demand dalam ekonomi urban: permintaan terhadap ruang hunian atau komersial tidak muncul sendirinya, tetapi merupakan efek lanjutan dari aktivitas ekonomi lain—seperti industri, kantor, penelitian, maupun jasa yang aktif di suatu kawasan.
Dengan kata lain, tanpa munculnya aktivitas sosial dan ekonomi yang nyata — seperti bisnis, layanan publik, pusat riset, sekolah, dan fasilitas keseharian lainnya — maka pembangunan fisik semata tidak cukup untuk menjadikan IKN “hidup”.
Permintaan Turunan dan Tantangan Massa Kritis
Dalam wawancara itu, Willson memberikan ilustrasi lain dari teori permintaan turunan: bahwa keberadaan hunian, pusat perbelanjaan, atau fasilitas lain di sebuah kota haruslah dikaitkan dengan kebutuhan nyata masyarakat. Dengan kata lain, ruang-ruang itu akan tumbuh ketika sudah ada alasan kuat bagi populasi untuk tinggal, bekerja, dan beraktivitas di sana.
Menurutnya, tantangan terbesar IKN adalah membentuk “massa kritis penduduk” — jumlah penduduk yang cukup besar dan aktif secara ekonomi — sehingga memungkinkan ekosistem lingkungan dan ekonomi berkembang secara organik. Tanpa massa kritis tersebut, fasilitas hunian dan komersial bisa saja menjadi ruang yang sepi dan kurang signifikan secara ekonomi, meskipun infrastrukturnya sudah dibangun megah.
“Membangun infrastruktur megah bukanlah jaminan sukses. Pemerintah harus mampu membawa orang kesana — secara permanen,” ujar Willson dalam keterangan yang diambil pada Jumat, 23 Januari 2026.
Strategi Fiskal dan Insentif Investasi sebagai Pendorong Ekosistem
Tidak hanya menyentuh aspek sosial dan demografis, Willson juga berbicara mengenai strategi fiskal yang diperlukan untuk mendukung tumbuhnya ekosistem ekonomi IKN. Menurutnya, penerapan insentif fiskal seperti pembebasan pajak (tax holiday) atau kemudahan prosedur investasi dapat menjadi daya tarik utama bagi investor yang ingin pindah atau menanamkan modal di ibu kota baru.
Pemerintah Indonesia sendiri sebelumnya telah menyatakan dukungannya terhadap kemudahan investasi di IKN, termasuk melalui pemberian fasilitas fiskal dan non-fiskal bagi pelaku usaha agar tertarik membuka usaha dan mendirikan kantor di Nusantara. Strategi ini dipandang krusial untuk mempercepat pembentukan critical mass penduduk aktif dan pelaku usaha yang stabil di IKN.
Namun, Willson menekankan bahwa insentif saja tidak cukup tanpa adanya perencanaan lingkungan yang matang. Ekosistem kota harus dipikirkan sebagai unit terpadu, mulai dari sistem pengelolaan air, ruang hijau, titik transportasi publik, hingga layanan sosial seperti pendidikan dan kesehatan, agar kualitas hidup penduduk di IKN menjadi daya tarik yang kuat bagi migrasi penduduk dan bisnis.
Peran Sektor Lain dalam Mendukung Ekosistem Kota
Menurut pandangan konsultan asing ini, sektor lain di luar realestat perlu tumbuh secara bersamaan agar IKN benar-benar menjadi kota yang hidup. Sektor manufaktur, jasa, hingga pusat riset dan inovasi disebut sebagai pemberi aktivitas ekonomi primer, yang akan memicu permintaan terhadap hunian, area komersial, dan fasilitas pendukung lain di IKN.
Ini mencerminkan pemikiran bahwa pembangunan yang berkelanjutan harus mengintegrasikan elemen ekonomi dan lingkungan: bukan hanya infrastruktur pemerintahan dan gedung modern, tetapi juga keberadaan pusat aktivitas yang memicu mobilitas, konsumsi, dan keterlibatan komunitas secara luas.
Willson juga memberi catatan bahwa para pengembang properti yang cerdas tidak hanya menunggu permintaan untuk hunian memuncak sebelum bertindak. Sebaliknya, mereka cenderung memulai siklus akuisisi lahan ketika lanskap mulai menunjukkan tanda-tanda potensial pertumbuhan sehingga menjadi bagian dari perencanaan jangka panjang.
Perlunya Massa Kritis yang Stabil
Massa kritis dalam konteks ini bukan sekadar jumlah penduduk, tetapi juga mencakup kedalaman aktivitas ekonomi: ada cukup banyak perusahaan yang beroperasi, jaringan layanan yang berfungsi penuh, serta interaksi sosial yang dinamis antara penduduk dan pelaku usaha. Tanpa kondisi minimal seperti ini, gedung megah atau fasilitas canggih rentan menjadi ruang kurang produktif.
Bagi pemerintah dan pemangku kepentingan IKN, tantangan ini berarti kebijakan harus diarahkan tidak hanya pada penyediaan infrastruktur, tetapi juga kemampuan menciptakan ekosistem ekonomi yang berkelanjutan, dengan fokus pada pertumbuhan bisnis lokal, penciptaan lapangan kerja, serta ketersediaan layanan dan fasilitas berkualitas.
IKN: Menjawab Tantangan Urban Modern
Menutup pernyataannya, Willson berhasil merangkum filosofi pembangunan IKN sebagai sebuah usaha jangka panjang: sebuah kota yang bukan hanya megah dalam bentuk, tetapi hidup dalam fungsi dan keberlanjutan. IKN, menurutnya, adalah proyek besar yang berada pada point of no return — artinya jika arah pengembangannya tepat, ia akan tumbuh menjadi pusat kehidupan sosial, ekonomi, dan budaya Indonesia di masa depan.
Dalam konteks global, pandangan seperti ini menunjukkan bahwa pembangunan IKN tidak sekadar soal pemindahan ibu kota administratif, tetapi juga tentang merancang sebuah polis modern — kota yang berakar kuat dalam aktivitas manusia, lingkungan, dan ekonomi yang produktif.
