 |
| Ilustrasi AI |
Masyarakat yang tinggal atau memiliki lahan di wilayah Ibu
Kota Nusantara (IKN) kini harus menyesuaikan langkah mereka jika ingin
melakukan transaksi jual beli tanah. Tidak lagi bisa sembarang lepas tangan
atau langsung mencari pembeli, aturan baru dari Otorita IKN menempatkan
institusi ini sebagai penjaga gawang utama dalam urusan pertanahan di kawasan
ibu kota baru Indonesia itu. Regulasi yang dituangkan dalam Peraturan Kepala
OIKN (Perka OIKN) Nomor 6 Tahun 2025 secara resmi menetapkan bahwa semua tanah yang
berada dalam wilayah perencanaan (WP) IKN harus terlebih dahulu ditawarkan
kepada Otorita IKN sebelum dapat dijual kepada pihak lain.
Regulasi ini menjadi titik balik penting dalam tata kelola lahan di kawasan strategis nasional tersebut. Tujuan utamanya jelas: menghindari spekulasi tanah yang tak terkendali, menjamin keselarasan pengembangan tata ruang, serta memastikan setiap jengkal tanah mendukung visi besar pembangunan ibu kota negara yang baru. Namun bagi warga, aturan ini berarti langkah yang lebih panjang dan proses administrasi yang lebih kompleks.
Deputi Bidang Perencanaan dan Pertanahan Otorita IKN, Mia Amalia, menjelaskan bahwa aturan tersebut berlaku khusus untuk tanah-tanah yang berada dalam sembilan Wilayah Perencanaan (WP) IKN. Wilayah ini adalah area inti pembangunan yang dirancang sebagai jantung pengembangan IKN, sehingga pengelolaannya pun dijaga dengan ketat. “Pihak penjual tanah yang tanahnya berada dalam 9 WP wajib menawarkan terlebih dahulu kepada Otorita IKN,” kata Mia dalam sebuah forum bersama Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT) Delineasi IKN yang disampaikan dalam keterangan tertulis pada Kamis, 31 Juli 2025.
Langkah awal dari proses jual beli ini dimulai dari kewajiban pemilik lahan untuk mengajukan penawaran kepada OIKN, disertai serangkaian dokumen pendukung. Pasal 34 ayat (3) dalam Perka OIKN 6/2025 mencantumkan bahwa penawaran harus menyertakan bukti kepemilikan tanah dan surat pernyataan bahwa tanah tersebut tidak sedang berada dalam sengketa. Tak hanya itu, surat penawaran harga, titik koordinat lokasi tanah, identitas pemilik, hingga kronologi kepemilikan lahan yang disahkan oleh kelurahan setempat juga harus dikumpulkan.
Setelah dokumen diterima, OIKN tidak serta-merta menyetujui transaksi. Sebaliknya, institusi ini akan membentuk panitia pembelian tanah yang akan melakukan kajian terhadap urgensi pembelian tersebut. Panitia ini bertugas menyusun laporan evaluasi serta memberikan rekomendasi kepada Kepala OIKN apakah lahan tersebut layak dibeli untuk kepentingan pengembangan ibu kota baru atau tidak.
Jika dinilai dibutuhkan, pembelian akan dilakukan oleh OIKN. Namun, apabila tanah tersebut tidak termasuk dalam rencana pengembangan atau belum dianggap mendesak, barulah pemilik dapat menjualnya ke pihak lain—dengan satu syarat penting: penjualan itu tetap harus mendapatkan rekomendasi resmi dari OIKN.
“Apabila tanah tersebut tidak dibutuhkan oleh Otorita, maka penjualan tanah dapat dilakukan kepada masyarakat, dengan catatan tetap harus disertai rekomendasi dari Otorita IKN,” jelas Mia. Aturan ini pada dasarnya menjaga agar setiap proses pengalihan kepemilikan tetap dalam kendali dan pengawasan, demi kesinambungan arah pembangunan nasional.
Bagaimana dengan tanah yang berada di luar sembilan WP? Menurut Mia, transaksi tanah di luar kawasan inti pembangunan IKN itu masih bisa dilakukan secara langsung tanpa perlu tawaran awal kepada OIKN. Namun, bukan berarti bebas mutlak. Proses jual beli tetap wajib mendapatkan rekomendasi dari Otorita IKN sebagai bentuk pengawasan tata ruang yang merata, walau tak seketat di dalam WP.
Aturan ini secara tidak langsung mengubah lanskap hukum agraria di IKN. Warga yang sebelumnya bebas bernegosiasi dan bertransaksi lahan kini harus memperhitungkan rambu-rambu baru. Bagi investor, aturan ini juga menjadi pedoman penting agar tak terjebak dalam transaksi yang kelak bisa dibatalkan secara administratif karena tak memenuhi syarat dari OIKN.
Kendati demikian, tidak semua bentuk transaksi dibatasi oleh aturan ini. Pemerintah melalui OIKN juga menyusun sejumlah pengecualian terhadap skema jual beli tanah. Salah satunya adalah transaksi yang berkaitan dengan Program Strategis Nasional (PSN) dan kerja sama pemerintah dengan swasta (KPBU) untuk penyediaan infrastruktur. Dalam konteks ini, pembelian tanah tetap bisa dilakukan tanpa harus melalui proses penawaran kepada OIKN.
Selain itu, pengecualian juga berlaku terhadap pembelian tanah oleh kementerian atau lembaga negara untuk kepentingan institusional mereka. Transaksi tanah yang dilakukan dalam rangka pengadaan lahan untuk pembangunan fasilitas publik—seperti jalan, rumah sakit, sekolah, atau bandara—juga berada di luar kewajiban ini.
Tidak kalah penting, aturan ini juga tidak berlaku dalam situasi darurat seperti bencana alam, bencana nonalam, bencana sosial, maupun krisis keamanan. Dalam kondisi seperti ini, mekanisme penanganan dan pemberian bantuan kemanusiaan akan tetap mengedepankan kecepatan dan fleksibilitas, termasuk dalam hal pengadaan lahan. Dengan demikian, meskipun ketat, aturan ini tetap memberikan ruang bagi kebijakan yang adaptif terhadap situasi krisis.
Secara keseluruhan, Perka OIKN Nomor 6 Tahun 2025 memperlihatkan komitmen pemerintah dalam memastikan bahwa pembangunan IKN berlangsung terarah, terkontrol, dan menghindari spekulasi liar yang dapat merugikan masyarakat maupun negara. Tapi di sisi lain, warga harus bersiap menghadapi dinamika baru dalam proses jual beli tanah yang kini menuntut lebih banyak dokumen, proses verifikasi, dan keterlibatan pemerintah dalam hampir setiap tahapnya.
Dalam lanskap baru ini, peran masyarakat pun berubah. Tak hanya sebagai pemilik lahan, tapi juga sebagai bagian dari pengelola ruang yang terikat dalam kerangka besar perencanaan kota. Sementara itu, OIKN menjadi aktor sentral yang tidak hanya berfungsi sebagai badan pengatur pembangunan, melainkan juga sebagai filter dan penjaga arah transformasi IKN sebagai ibu kota masa depan Indonesia.
Dengan segala perubahan ini, satu hal menjadi jelas: Tanah di IKN bukan lagi sekadar komoditas yang bisa ditukar bebas. Ia kini menjadi bagian dari narasi pembangunan nasional yang harus dijaga, dikawal, dan dimanfaatkan secara bijak. Sebab setiap jengkalnya akan menjadi fondasi dari ibu kota yang tak hanya ingin megah secara fisik, tapi juga tertata dalam logika pembangunan yang adil dan berkelanjutan.
